マックス総合法律事務所ブログ
2018/10/01

平成30年8月不動産市況

投稿者:スタッフ

首都圏においては同価格帯のマンションよりも、平米数が若干広めになり割安感が出たためか戸建の方に売買成約率が上がりました。

 

 

2018/09/27

物価上昇率に伴う資産形成

投稿者:スタッフ

2018年7月31日に日銀の発表した「経済・物価情勢の展望」をご覧になった方も多いかと思います。

実質GDPと消費者物価指数の上昇率の見通しの数値です。


景気回復と経済成長を掲げた現在の経済政策の一つに、物価上昇率2%という目標があります。2015年を100とすると、2018年8月の指数は101.6に上昇しています。実際、DランドやUスタジオをはじめ遊園地の入場料なども、最近値上がりしていますね。また、2019年10月には消費税10%に引き上げられることとなっています。

物価が上昇すると、企業の利益が増え、雇用や賃金上昇などにつながります。

しかし、その反面、物価上昇は<お金の価値の下落>を意味します。年率2%で物価が上昇すると現在1,000万円の価値が、5年後は 906万円 に、10年後では 820万円 の価値になってしまうということです。

ちなみに、現在の 10.000円 の価値は1965年では 2.430円 にあたります。50年間2.430円をタンスに入れっぱなしにしておいても、10.000円には価値が上がりませんよね。

それと同じように、仮に40歳のご夫婦が、20年後の老後のために現在価値で2.000万円の貯蓄を予定していたとすると実際には20年間の物価上昇率と同推移させて3,000万円近い貯蓄が必要となってくるのです。

この計算を想定していないと、将来的に予定が立たなくなったり、想定外の出来事が起こった時に立ち行かなくなる恐れが出てきます。

早めのうちからライフプランを設計し、経済成長率に合わせた リスク分散した資産運用、事業承継、相続 等の手立てを行い、将来に備えて行くことが必要になります。

 

具体的事項

<個人>

・ライフプランシートを作成し、必要な資金計画を立てる(教育費、家・車購入、修繕費、事業承継の時期 など)

・相続税納税資金準備

・所有物件の物納要件(登記、測量など)

・遺言書作成

・生命保険運用

・不動産運用

<法人>

・法人設立

・事業承継対策(退職金対策・自社株対策 など)

・社債を利用する貸付対策

などです。

相続税還付、消費税還付、固定資産税還付など受けられる場合もあります。セカンドオピニオンとしても、お気軽にご相談ください。

 

空き家の3,000万円特別控除は、亡くなったときに老人ホームにいたら適用不可

(被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例)

 

相続、または遺贈により取得した被相続人の被相続人の敷地または家屋を平成28年4月1日〜平成31年12月31日の間に売却した時、譲渡所得金額から最高3,000万円控除できます。

 

ただし対象となる家屋は

・昭和56年5月31日以前に建築されたものであること

・区分所有建物登記ではないこと

・相続開始直前に、被相続人以外の居住者がないこと

 

また、特例の適用要件として

1.売却した人が相続・遺贈により対象家屋・敷地を取得していたこと

2.相続時から譲渡時までに事業用、賃貸用、居住用に供されていないこと

3.譲渡時に一定の耐震基準を満たすものであること

4.売却代金が1億円以下であること(他の相続人が売却した額も合算される)

5.他の特例の適用を受けていないこと

6.親族、内縁関係、関係法人への売却ではないこと

 

なお、相続時、被相続人が老人ホームに入居されていた場合、相続税申告時に小規模宅地等の特例で一定の要件を満たせば80%の評価減ができます。

東京税理士会の全国統一研修会にて、以下のセミナーを開催致しました。

 

「税理士のための民法改正〜事例・租税判例を題材に〜」

 

会場は文京シビックホールで、雨にもかかわらず、1000人を超える税理士の方にお集まりいただきました。

誠にありがとうございました。

2018/01/27

いじめについて考える授業

投稿者:スタッフ

東京弁護士会では、小学校・中学校で弁護士が法教育の授業を行う活動をしています。今回、私も同行いたしました。

今回は小学校の高学年とその保護者対象の「いじめについて考えよう」という内容でした。

 

「いじめ」=「人権侵害」とは小学生ではなかなか結びつきませんが、

誰がどうやって「人権」を守る?いじめられる人も悪い?許されるいじめはある?いじめ以外の手段はない?

などの質問を通して意見を交わして真剣に授業に参加してくれていたように感じます。

いじめる理由として生徒たちから

「授業に集中できない」『先生がヘボすぎて言っても意味がない』「先生が対処してくれない」「誰かが命令して逆らえない」「みんなのために」という意見が上がったのは興味深かったです。

 

また、具体例としてジャイアン・のび太を考えてみました。

 

Q,なぜジャイアンはのび太をいじめるのか?

ジャイアンは家で暴力を受けるストレスがある

         ↓

      のび太にぶつける

という可能性がある。

 

でも、どんな状況であるにしてもそれは<言い訳に過ぎない>ということ

 

いじめられた子の気持ちは・・「人権を傷つけられた!」です。

 

心は大きなコップです。

コップに誹謗中傷の水が入れられていき、ついに

コップの水があふれる時

最後に入れた一滴は小さな一言だったかもしれない

では、その

最後の一滴が悪いのでしょうか?

 

*いじめ「どうしたら止められる?」

いじめる子(ジャイアン):・いじめをしない事

               ・やめられない自分に気づき相談しよう!

いじめられる子(のび太):・周りに言おう

               ・命をかけてまで学校に来るところではない。

                死ぬくらいなら逃げよう。

面白がる子(スネ夫)          :・当事者たちのその場から離れる。面白がらない!

見てる子(しずか)             :・実は一番多い人数

                   ・一番大事な役割

                 ・止める!

                 ・支える!

                ↓

        一人になってしまうのが一番辛い!!

       「おはよう」の一言でも、のび太の心のコップの量は減らせる

 

 

☆「人権」が守られると

<安心> 不安や恐怖を持たずに心安らかにいられる

<自信> ありのままの自分でいいと信じていられる

<自由> 大事なことを自分で自由に選んで生きられる

*一人一人持っている人権は同じ重さです。

 大人も子供も関係ありません!

未払い残業代請求

 

 労働基準法に違反していれば、未払いの残業代は払われなければなりません。労働条件通知書や、就業規則で定められていても、労働基準法の規定に満たない場合、これらは無効となります。みなし労働時間制をとられている場合でも、労働基準監督署に届けられた労使協定を越えていれば請求できる可能性があります。

残業代を会社に請求したい場合、請求できるのは原則として「直近の過去2年分」です。請求の権利は発生から2年間行われない場合、時効によって消滅してしまいます。(第115条)

 

請求に必要なのは証拠!

雇用契約書

・就業規則

・タイムカード

・残業時間中の業務メール送受信履歴

・残業時間中の業務指示履歴

・交通機関の使用履歴

などです。多ければ多いほど立証がしやすくなります。

 

請求の方法(在職中)

民事調停、労働基準監督署、交渉→(決裂)→少額訴訟、労働審判→(決裂)→裁判

 

請求の方法(退職後)

交渉→(決裂)→少額訴訟、労働審判、労働基準監督署・民事調停→(決裂)→裁判

 

となっていきます。

 

 

・「労働基準監督署への申告」は、証拠がきちんと揃っていれば匿名で調査し、使用者に対し賃金支払いの勧告をし、賃金が支払われる場合があります。

 

・「労働審判」は、労働問題について詳しい裁判官、労働審判委員、会社の代表者、労働者の関係者が集まり、話し合いで相互納得できる妥協点を探る解決方法です。原則3回以内の日程で解決を探る方法です。

 

・60万円以下の請求であれば、「少額訴訟」が可能です。原則1回の審理で直ちに判決が言い渡されます。ただし、証拠が不十分であったり準備不足であった場合、満足のいかない結果となってしまいます。

 

・「裁判」は、調停や労働審判で解決できない場合通常の裁判で争うこととなります。1年以上の期間がかかることも少なくありませんが、特に悪質と判断された裁判では、残業代に加えて「付加金」という金銭の請求もできます。「付加金」は、請求する残業代と同一額になります。つまり、最大で2倍の金額を受け取れる可能性があります。ただし、この請求は違反のあった時から2年以内にしなければなりません。(第114条)

2017/05/08

『事業承継』

 

『事業承継』

 

昨年8月21日に『承継円滑化法』が国会にて成立しました。これは、事業承継の円滑化を図るために

・遺留分特例制度の対象を親族外へ拡充する

・小規模企業共済制度における親族内承継等の共済金引き上げ

などの措置を講じたものです。

 こうした背景には、経営者の高齢化とともに、親族外継承が約4割を占めるという増加傾向の要因があります。

事業の譲渡、売却、統合(M&A)は、後継者候補はないが事業を継続したい企業にとって重要な課題となります。なかでも、小規模事業主において特に廃業を選択肢にあげようとする事業主は個人事業主が多く、事業や資産を他者に譲渡したいとする場合もあり、こうした企業の経営が持続的発展を図る必要性があるでしょう。

 

 平成29年小規模企業白書において、生産性の高い企業の倒産、廃業が中小規模企業全体の生産性を押し下げている結果となっています。M&Aや海外移転等での廃業を除いても、全廃業企業の半数が生産性を大きく押し下げており、こうした企業は、存続企業と比べて従業員数及び売上率は小さいけれども利益率は高い結果となっています。

その一方で、後継者決定率が相対的に低くこうした企業の後継者不足による廃業を減らすことが重要となってきます。

後継者の選定には、選定開始から決定までに1年〜3年かかったとする企業が半数近くを占めています。その他、

経営の承継

・経営権

資産の承継

・自社株式、事業用資産(設備・不動産等)

・承継者の事業用資産を買い取る際の資金

・承継者の運転資金

・自社株式、事業用資産の評価。また評価額が高いことによる贈与税、相続税負担

知的資産の承継

・技術、技能

・取引先との関係

・許認可、特許等

 

などが課題となります。

 

こうした諸所の準備は、計画的に進めることが重要です。事業承継を契機として事業多角化や事業転換に挑戦する場合、経済産業省の事業承継補助金を活用する方法もあります。(平成29年5月8日〜6月上旬募集)

 

 

#事業#承継#経営#中小#譲渡#売却#M&A#相続#税金#後継者

 

東京税理士会渋谷支部にて法セミナー

『税務と民法の交錯〜租税判例をみながら〜』を開催いたしました。

多くの方々のご参集ありがとうございました。

事務所員が「宅地建物取引士」試験(通称:宅建)に合格しましたlaugh本年度の「宅地建物取引士」の試験合格率は15.4%ということです。

競売不動産取扱主任者の資格も有しており、不動産知識の豊富な所員がいるのは頼もしいことですね。

今後、更に、瞬時に宅建免許保持者ならではのマーケット情報、価格情報を提供できることとなりました!!

『渋谷総合法律会計事務所』として多くのご愛顧を頂いておりましたが、この度、『マックス総合法律事務所』として生まれ変わりました。

今後も当初の事務所理念を忘れずに、更なる良質なリーガルサービスをご提供ができるよう最善を尽くして参ります。

新事務所は、渋谷駅から1分の場所です。

何卒よろしくお願い申しあげます。

2016/06/08

相続 vol.4

投稿者:所長

季節の移り変わりは本当に早く感じられます。紫陽花を目にするようになり、早くも梅雨入りしました。

今回は、『相続税減額の遺言書作成』です。

 

昨今遺言書の作成が増加してきましたが、遺言書が作成されていたものの遺言書どおりに遺産分割した場合、税務上不利になってしまうケースがあります。

 相続税の計算には、いくつか特例制度がもうけられており、その中で財産の取得者の個性によって受けられる特例制度があります。代表的なものとしては小規模宅地等の特例制度』が挙げられます。被相続人と同居していた親族や自身ないし配偶者の持ち家に住んだことがないなどの要件を満たした親族が、被相続人の居宅を取得した場合、土地の評価額が最大で8割減額されます。減額幅が大きいため、相続税額への影響も大きく無視できない金額になることはよくあります。

また、配偶者が取得した財産については配偶者の法定相続分と1億6千万円のどちらかが多い額まで相続税は課税されません(配偶者の相続税額の軽減制度)。

 それでは、遺言書があるものの、遺言書どおりに分割した場合には前述の特例が受けられず、相続税額が多く発生してしまう場合、どのような対応があるでしょうか。

 

 まず、法定相続人全員の同意が得られる場合には簡単です。遺言書があるからといって、必ず従わなければならないものではありません。遺言書によらずに相続人全員の同意に基づく遺産分割協議を行うことができ、その協議において税務上有利な分割を行えば良いのです。

ただし、特定の相続人に有利な内容の遺言書も多いことから、遺言書のよらずに分割協議を行う場合には、遺言書において不利な相続人は、遺言書よりも多くの財産の主張をしてくるでしょう。このような場合、遺言書から協議分割へと簡単に切り替えるわけにもいきませんが、以前このようなケースにおいて遺留分の減殺請求を利用した節税を行いました。

 

ケース1

相続人  [・後妻A  ・後妻Aの子B ・前妻の子C(後妻と養子縁組なし)   ]の3人             

遺言書内容 {事業を引き継ぐBに対し、全財産の9割程度を相続させ、残りをCに相続させる}

 

Aは、遺言書に賛同していましたが、配偶者の相続税額の軽減制度によりAが遺産を相続すれば、相当程度の相続税の減額をすることができました。他方Cは、Aの会社とは無関係で遺言書に不満をもっていました。したがって、相続税が有利になるからといって分割協議に切り替えるとCは法定相続分を主張してくる可能性が高いためできませんでした。

 そこで、Aは遺言書の内容に不満はないものの、あえてBに対し遺留分の減殺請求をし、その協議の中で一部遺産をAに相続させることにしました。この方法により、遺言書を活かしたまま財産を分割でき、なおかつ相続税の減額が図れました。

 全てのケースでうまくいくとも限りませんので、やはり遺言書作成の段階で税金に配慮することが肝要です。

さらに、作成後にも税制改正や相続人の個性の変化により税金の計算も変わることがあるので、定期的に見直すことも必要でしょう。

 

 

 

 

     

 

 

賃貸住宅フェア2016  6.14火12時50分〜「法律税務のプロが解き明かす揉めない相続の極意」相続対策も色々ご紹介いたします。お気軽にお越しください。会場:東京ビックサイト西1・2ホール。入場無料、要予約

平成28年4月27日ルアール東郷にて

東京税理士会渋谷支部『法務セミナー:税理士が知っておきたい法律知識』を開催いたしました。

沢山の方のご参加ありがとうございました。

2016/03/23

不動産契約

投稿者:所長

桜の開花も始まりました。気持ちの良い季節になってきましたね!

春は、不動産契約も活況になりますね。今回は、地主側に視点をおいた「定期借地権のメリット・デメリット」です。

 

メリット

‥效呂鮗衒すことなく長期安定収入が見込める。

⊇斬霖呂農瀋蠅垢譴弌⊂規模宅地の適用により固定資産税及び都市計画税が軽減される。

無借金事業が可能。宅地造成費用などの事業資金を必要とする場合は、契約時の一時金の充当が可能。

づ效呂良床然曚圧縮されることで節税効果がある。遺産分割、納税効果がある。

ッ麓腓蓮∩絢地代を貸与期間に応じて収入計上できる。借地人が事業者の場合は、貸与期間に応じて経費計上ができる。

 

デメリット

…拘の土地利用の拘束がある。

定期借地権の権利設定として権利金が授受され、一般的には不動産所得として課税される。

4間満了時の保証金返金負担

 

注意点

‐来資金不足で地代の不払いを起こさないか

賃貸借期間をどう定めるか

借主側複数人ABとの借地契約で、地代不払いがあった場合、不可分債務になります。A一人に対して全額請求もしくはB一人に対して全額請求が可能です。地代の不払いを理由とする解除通知を出す場合、AB両方に通知を出さなければなりません。

 

契約書作成上の注意点

〃物増改築時の承諾についての条項を入れておいたほうが良いでしょう。

賃料の不払いを怠った時、貸主は契約解除できるとしても、信頼関係を破壊する程度でなければ契約解除はできないのが判例です。

                ◎   ◎   ◎   ◎   ◎   ◎

 

★借地権には、「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」と「一時使用目的土地賃借権」があります。

 

 

一般定期借地権

事業用定期借地権 建物譲渡付借地権
存続期間 50年以上 10年以上50年未満 30年以上
目的の制限 なし 事業用(一部は不可) なし
更新 なし なし  
期間延長 なし なし なし
買取請求権 なし

なし

借地権設定後30年以上経過後あり
契約形態 書面 公正証書のみ 口頭可

 

 ^貳鳴蟯借地権

借地権は更新されることなく終了し、土地は原則更地で返還されることになります。戸建て住宅やマンションの居住用に、最も活用されています。

土地の評価額が圧縮されることで、相続税の節税効果があり、また、借地人が住居用建物を建てた場合、固定資産税が軽減される。

 

∋業用定期借地権

借地上の再築しても、借地期間は延長されません。契約満了後、借地人から地主への建物買取請求はできません。

専ら事業用の所有に限定される契約のため、一般の居住用目的や社宅などには設定できません。また、一つの建物の一部を事業用で、かつ別の一部を居住用にする場合、設定することはできません。

 

7物譲渡特約付借地権

土地を借りた事業者がマンション、店舗などで賃貸経営をし、期間満了に伴い、地主が建物を買取り賃貸経営を継続していける。

借地人は、建物付きで土地を返還しなければなりません。

期間中に起こりうる「建物が第三者に賃貸または譲渡され第三者が占有した場合」、建物賃貸借が継続するか否か新たな建物所有者が借地契約の内容を承継するか否か問題が生じる事案に備えて、建物譲渡について当初から仮登記(不動産登記法105条2号)をしておくというリスク軽減策もあります。

2016/02/09

終活<遺言>

投稿者:所長

遺贈対策

遺言を残さなかったがために、絶縁状態の親類に相続財産を渡さざる得ないケースが多くみられる。自らの財産をどのように承継させるかは人生の最も大切な仕事の一つと言えるでしょう。

 

 遺言の方法は、まず、「普通方式」と「特別方式」に区分されます。さらに普通方式についてはー筆証書方式公正証書方式H詭証書方式の三つに区分されます。なお、特別方式は死亡が危急に迫っている場合などの普通方式による遺言ができない場合に限っての方法ですので、ここでは省略します。

普通方式の3つの方法についての相違点、特色等は下記のとおりです。

 

普通方式の遺言の種類による長所と短所

  遺言の種類

作成方法

長所

短所

備考

自筆証書遺言

遺言者が遺言の全文・日付・氏名を自署し、押印します。

証人や立会人はいりません(遺言者が単独で作成できます。)。

ヾ蔽韻忘鄒できます。

遺言の内容についても、遺言書の作成についても秘密が保持できます。

(脅困箍ざんの心配があります。

∧源を書ける人に限られます。

加除訂正の方法に注意する必要があります。

遺言書の保管方法に注意する必要があります。

検認手続が必要です。

公正証書遺言

2人以上の証人の立会いが必要です。

遺言者が口述し、公証人が筆記します。

公証人が遺言者及び承認に読み聞かせます。

遺言者及び証人が筆記の正確なことを承認して、各自署名押印します。

公証人が方式が適正であることを付記して署名押印します。

紛失や改ざんの心配がありません。

遺言内容について争いが生じたり、遺言が無効とされることが少なくなります。

文字を書けない人でもできます。

費用がかかります。

手続が自筆証書に比べ、面倒です。

遺言の内容は秘密にできません。

認証手続は必要ありません。

証人欠格に注意することが必要です。

※  聴覚又は言語機能に障害ある者が手話通訳又は筆談により公正証書遺言をすることができます。

秘密証書遺言

遺言者が遺言書に署名し、押印します。

遺言者が遺言書を封じ、封印します。

遺言者が公証人及び2人以上の証人の前に封書を提出し、自分の遺言書である旨及び筆記者の氏名・住所を申し述べます。

公証人が日付と遺言者の申述を封書に記載し、遺言者、証人ともに署名押印します。

遺言の内容を秘密にできます。

改ざんの心配がありません

署名押印さえできれば、他の文字が書けない人でもできます。

手続が面倒です。

加除訂正の方法に注意する必要があります。

検認手続が必要です。

証人欠格に注意する必要があります。

※ 言語機能に障害がある者が手話通訳により秘密証書遺言をすることができます。

 

(1)作成の方法

公正証書遺言の方法により遺言書を作成することが確実です。

公証人に作成してもらうため、手続きに費用がかかります。しかし、その反面、要件が厳格なだけに証拠能力は高くなります。

遺言書原本は公証役場に保管されます。実印、印鑑証明書、戸籍謄本等の書類を揃え、証人2人以上の立会いを必要とします。

また、「自筆証書遺言」の場合は簡単に作成できますが、死亡後に必要な要件が揃ってなかったため無効になったり、内容が事前にもれて相続人により遺言書が破棄されるということも可能性がある(相続欠格書となる)。そのため、公正証書遺言による方法を選択することが安全です。

 

(2)遺言作成上のポイント

特定遺贈の方法により遺産を分割する

遺贈の方法は、包括遺贈特定遺贈の方法がありますが、包括遺贈の場合には割合での遺贈であるため、相続時には、具体的に相続人間で協議して財産を分割する必要が生じます。このため、財産の特定をする特定遺贈の方法をお勧めします。

 

遺留分に注意を払いながら遺産を分割する

財産をどのように分割するかは遺言者の自由ですが、「遺留分」には注意を要します。兄弟姉妹以外の法定相続人は最低限度の財産を相続する権利を有しており、遺言の内容が遺留分を侵害していても無効にはなりませんが、相続人のうち1人でも「遺留分」を主張されたら、遺言書どおりに遺産を分割することが出来なくなります。円満なご相続のためには、各相続人の遺留分にも配慮した遺言書の作成が必要となります

 納税資金を考慮した遺産を分割する

円滑な相続実現のため、遺言書により遺産分割の指針を示す。生前に遺言の内容を開示する事も望ましいと考えられます。

 

 

事務所員が「競売不動産取引主任者」に合格しましたlaugh

「競売不動産取引主任者」の試験は、民事執行法、民事保全法、宅建業法、都市計画法等が主軸です。

債務のみならず、離婚や相続などでも競売になるケースもあります。一般流通の不動産会社では、民事が関わるため競売不動産に関わるものを扱えない事も多いですから、資格取得は頼もしいですね。

こんにちは。

ここのところ、訪日客が増えるに従い、「民泊」という言葉をよく耳にするようになりましたが、慣習の違いから問題となるケースも多いようですね。

借地人や借家人の起こした迷惑行為には貸主としてどのように対処すればよいのでしょう。

 

Q、借家人(借地人)が近隣住人へ迷惑行為をしたために、近隣住人から「賃貸をやめないと貸主も訴える」と言われました。実力行使で賃借人を追い出すことは「自力救済」にあたり損害賠償を命じられると聞いたことがありますが、貸主としてどうしたら良いでしょうか。

 

A社会通念上受忍限度をこえる迷惑がある場合は、借地借家契約を解除して退去を求めることができます。また賃貸人は、迷惑行為・用法遵守違反をした賃借人に対し損害賠償請求をすることもできます。迷惑行為が原因で他の賃借人が退去したり空室が生じた場合、賃料収入の減収分等の損害賠償請求がされる場合もあります。

 

民法第594条1項、第616条にて賃借人が社会通念上適切な用法に従い使用・収益をしなければならないとしており、また、当事者の一方に、その義務に違反し信頼関係を裏切って賃貸借関係の継続を著しく困難にするような行為があった場合は民法541条所定の催告を要せず、賃貸借を将来に向かって解除することができる。(最判昭和27年4月25日

 

仮に迷惑行為を行った賃借人について改善措置などを要求せずに放置したような場合、近隣住人から賃貸人に対する損害賠償請求がされる場合もあります。

迷惑行為としては、騒音、通行妨害、暴言、暴行、奇行、ペットの飼育に関するもの等が挙げられます。

2015/12/10

相続 vol.3

投稿者:所長

こんにちは。寒さが一段と増して年末の慌ただしさが見え隠れしてきましたね。

今回は、「相続開始後に発生する賃料や利息の遺産分割はどうするの?」です。

 

A, 死亡した夫の遺産の中に、第三者に賃貸している不動産があります。遺産分割協議が成立するまでの賃料収入1000万円は誰のものになるのでしょうか。相続人としては、私(妻)と子供2人です。

 

Q,平成17年の最高裁において、相続開始から遺産分割確定までの不動産賃料は、「遺産とは別の財産と考えるべきであり、各相続人はその賃料を、法定相続分に応じて取得するのが相当」と判決が出されています。

したがって、1000万円の賃料を妻であるあなたが預かり金として所持しているなら、2人のお子さんに対し、法定相続割合の各4分の1である各500万円を分割までの賃料の清算金として支払うべきことになります。これは、民法第898条及び第899条の共同相続の効力によるものです。

ただし、遺産分割とは別に、相続人全員による合意があった場合はこれによりません。

また、相続人が法定相続分で賃料収入や利息収入を取得し、相続人の一人がこれを独占管理している時などには、その相続人に対して不当利得返還請求をしていくことになります。


 

日本経済新聞(2015.12.9)にて、税理士の元を訪れる相続の依頼者の記事が掲載された。こちらで、

「頼れる税理士を探すには・・・注意したいのは相続税に精通した税理士でないと申告が円滑に進まない恐れがある。相続税の申告を年1回やるかどうかという税理士は少なくない。(略)もっとも相続関連で争いが起きると税理士は処理できない。遺産分割協議でもめ、家庭裁判所で調停、審判となると、当事者の代理人となれるのは弁護士だけなので注意しよう」

と掲載されている。

当事務所は相続の実務経験が豊富な税理士が対応いたします!!

2015/11/02

離婚訴訟

こんにちは。

山々も、街も晩秋の装いになってまいりましたね。11月上旬は箱根が紅葉の見頃、都内は11月下旬が見頃を迎えるようです。先日は、友人に大学内で拾ったという銀杏を沢山もらいました。秋の味覚は一際魅力的です。

 さて今回は、「愛人のある夫から離婚訴訟を起こせるか」です。

 

Q、結婚後12年経って、夫の女性関係で夫婦が不仲となり別居しました。間もなく夫は妻に離婚請求の訴訟を起こしましたが、有責配偶者(離婚原因を作った側)からの請求ということで敗訴した。その後30年経って夫は再び離婚訴訟を起こした。本訴訟までの別居期間は35年余りに及ぶ。その間別居の際に生活費を保証する趣旨で夫から渡されていた建物を妻が処分してその代金を生活費に充てた以外は、夫から生活費を受けるなどの交渉は一切なかった。離婚請求は認められるでしょうか。(最判昭和62年9月)

A、夫婦関係が破綻しており、かつ夫が愛人を作ったのが婚姻関係が破綻した後でない限り、有責配偶者から離婚訴訟を提起することは原則認められず、原審は棄却された。しかし、最高裁にて有責責任者からの離婚請求も認められる場合があることが肯定されました。

 

 かつては有責配偶者からの離婚請求というだけで裁判所は排斥していましたが、近年、有責配偶者からの離婚請求も認められています。

その要件として

�夫婦の別居が両当事者の年齢及び同居期間との対比において相当の長期間に及ぶ

かつ、

�夫婦間に未成熟の子供がないこと

かつ、

�相手方が、離婚により精神的・社会的・経済的に厳しい状態に置かれる等、社会的正義に著しく反しない

の事情が認められる場合です。

認められる、その背景として

・離婚後の妻の経済的地位に十分な配慮をして離婚を認めるようにすれば問題とならない。また、完全に破綻して経済的にも関係が切れてしまっている夫婦の場合、離婚したほうが妻の経済的地位が悪くなるとは言えない

・夫が愛人を作って妻を追い出し、直ちに離婚請求をして認められるというわけではないから、「追い出し離婚」にはあたらない。

・夫が有責配偶者であるものの、長期間にわたって夫婦の実質が全くなく、完全に破綻して修復不可能になっている婚姻でありながら、法律上の夫婦としてあり続けることが妻にとって幸福か疑われる

・破綻してなお、形骸化した婚姻を残しておくことに倫理的な意義を見出せるかは、程度の問題となる

裁判判例では、別居期間5・6年で認められたケースもあり(東京高判平14.6)、別居までの婚姻期間においても口論が絶えなかった(最判平成2.11)という諸般の事情も鑑みられ判断されています。未成熟子にあっては、高校生であっても離婚が認められているケースもあります(最判平成6.2)

 

 

ー記事より抜粋ー

阿部成孝弁護士は、相続・不動産関連業務に意欲的に取り組んでいる。その最たる例が、税理士資格取得後に、改めて弁護士資格を取得したことだ。税理士業務は、弁護士資格があれば行うことができる。だが逆は駄目だ。つまり阿部氏は、税理士試験と司法試験の両方をパスしたわけだ。ー中略ー阿部氏のようなケースは全国でも珍しいのだそうだ。

法律・税務の両面から見た不動産トラブル解決のポイント

「任意整理と譲渡所得税」

2015/10/06

不動産売買契約

投稿者:所長

ここのところ不動産市況が活況ですが、国交省の調査では、マンション指数は全国で6.8%の上昇(2010年平均を100として)であり2013年3月から28ヶ月連続のプラスとなっているということです。

 

今回は、「不動産売買契約の解消」についてご紹介致します。

 

Q、不動産売買契約を締結した後、この契約を一方的に解消する方法はありますか?

A、一方的に解消する方法としては、[契約の解除][クーリング・オフ]の制度があります。

 

 「契約解除」

契約解除とは、契約が有効に成立した後に契約を締結した当事者の一方からの意思表示によって、締結された契約を契約前の原状に回復することを言います。この解除によって、契約は当初から存在しなかったこととなるため、履行されていない債務は履行の必要がなくなり、既に履行がされている場合は、受領したものを返還するなどして契約前の状態に戻すことになります。

 認められている解除権

法定解除権:法定の事由であるもの

約定解除権:当事者間の契約により特別に定められた解除権(手付解除、買い戻し 等)

法定解除権は、債務不履行です。この債務不履行には〕行遅滞 ⇒行不能 I坿袷翰行 ど嫂鐡債務の債務不履行 があります。これら以外にも、想定外の事情が発覚した際の措置として「事情変更の法理」「錯誤無効」「詐欺取消」「売主の担保責任」が認められる場合、法定解除権と認めます。

「事情変更の法理」とは、契約当時、当事者が予想もできなかった事実が発生したことにより、当初の契約内容に当事者を拘束することが極めて過酷になった場合、契約者の信義に反する結果になることから契約の解除が認められています。

「売主の担保責任」とは、売買の目的物が他人の権利に属しており買主に移転できない場合や、契約時にすでに目的物の一部が滅失、欠陥があったり、所有権以外の制限がありそのため利用が妨げられるような場合などです。これらの場合は、原則として売主の過失は問われません。

 

 「クーリング・オフ」

契約者は、次のような条件を満たす場合書面により契約申し込み撤回、解除が認められます。

‖霖老物取引業者が自ら売主となる宅地建物の売買であること

宅地建物の引き渡し前、又は代金全額の支払いが完了していないこと

次の場所以外の場所で契約をしたものであること

・事業者の事務所

・継続的に業務を行うことができる事務所以外の施設

・1団の団地を分譲するための現地案内所。モデルルーム等。

・買主が自ら申し出た場合の自宅や勤務先

ざ伴圓次の内容を書面で買主に告げた日を含めて8日以内であること

・買受けの申し込みをした者、又は買主の住所氏名

・売主である業者の商号または名称、住所、免許番号

・クーリング・オフ制度ができる旨

・申込の撤回などがあった場合、業者はそれに伴う損害賠償または違約金の支払いを請求できないこと

・申込の撤回などは、買受けの申し込み撤回などを行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生じること

・申込みの撤回などがあった場合、手付金その他の金銭が支払われていれば業者は遅滞なくその全額を返還すること

 

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2015/09/15

携帯ゲーム課金

投稿者:スタッフ

この度、大雨、洪水の被害に遭われた皆様に心からお見舞い申し上げます。

今回はスタッフのブログです。

この夏、我が家では携帯の高額請求事件が勃発しました。犯人は、そう、こども。。本当にもう、、勘弁してくださいよ。。

 

高額請求が判明してから1週間、それはもう大変な道のりを歩むこととなりましたcrying

 

 ただ、民法5条1項に「未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない」そして2項では「法定代理人の同意を得ないで締結した契約は取り消すことができる」とされています。

課金時のアカウントが不明だったり、携帯が故障し課金のお知らせ等データが消えていたり問題は数々ありましたが、この民法5条の条文を心の支えに、私、頑張りました!まずは、決済を行った企業に連絡し、法定代理人が意図しない未成年者による課金であった旨、既に請求された額は払い終わってしまっている旨、課金した時のアカウントがわからなくなってしまっている旨、等丁寧に説明し返金請求をお願いしました。

まあ、言われることは想像していましたが、「こちらではなく、ゲーム制作会社にご連絡ください」と。そして、ゲーム制作会社に連絡しました。が、想像の通りの回答です。「こちらではなく、決済をした会社にご連絡ください」

たらい回しになること数日間。この間のやりとりは、本当に不毛な時間に感じましたが光明の光は差すものです。喪失していた記録が復活しアカウントも判明し、課金契約の際のゲーム制作会社の不手際もあり、ついに返金に応じてもらうことができました(アカウント、本当に大事です!)。

 

 今回、未成年者の行為であったことで課金プレイの契約は不履行となりましたが、それが不可能な場合もあります。

1、未成年者が法定代理人の同意を得て契約をした場合

2、未成年者が法定代理人の同意を得ないで契約をした場合でも、その後追認した場合

3、単に、未成年者が権利を得、又は義務を免れるための契約

4、未成年者が婚姻している場合

などです。

また、取消し権は、追認をすることができる時から5年間行使しない時は時効によって消滅します。行為の時から20年経過した時も同様とされます。

 

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法律・税務の両面から見た不動産トラブル解決のポイント

「財産分与は譲渡所得税に注意」

2015/08/21

名誉毀損

 こんにちは。夏の暑さも峠を越したかと思われる今日この頃ですね。

さて今回は、「名誉毀損」についてです。昨今、インターネットの普及により正誤関わらず情報が溢れ、暫しネットでの口コミや中傷等、インターネットへの投稿が問題視されることが多くなっています。

 

平成22年に起こった事件判決を元にご紹介致します。

 

※ 被告人は、フランチャイズによる飲食店の加盟店等の募集及び経営指導等を業とする株式会社Aの名誉を毀損しようと企て、平成14年10月から同年11月にかけて、自己の開設したホームページにおいて、「株式会社Aのラーメン店で食事をすると飲食代の4〜5%がカルト集団の収入になります」等とAがカルト集団である旨の虚偽の内容を記載した文章や、Aが虚偽の広告をしているかのような虚偽の文章を掲載し続け、これらを不特定多数の者に閲覧させ、公然と事実を摘示してAの名誉を毀損した。という事案です。

 

これに対し一審判決は、被害者による反論が可能であったという状況を前提とし、個人がネット上に掲載した情報は閲覧者において信頼性の低い情報として受け取り、事実を真実であると誤信したのであれば名誉毀損罪にはあたらないとしました。

しかし、最高裁はこれを破棄し、被告人は公共の利害に関する事実について、主として公益を図る目的(会社の資質を問う目的)で本件表現行為を行ったものではあるが、

�摘示した事実の重要部分について真実であることの証明がなく被告人が真実と信じたことについて相当の理由も認められない

�個人利用者がネット上に掲載したものであるからといって、閲覧者が信頼性の低い情報と受け取るとは限らない

�ネット上に載せた情報は不特定多数のネット利用者が瞬時に閲覧可能であり、これによる名誉毀損の被害は深刻なものになりう

�一度損なわれた名誉の回復は容易ではなくネット上の反論によって十分に回復が図られる保証がない

とし、被告人を有罪としました。

 

名誉毀損(刑法230条1)

公然と事実を摘示し、人の名誉を毀損した者は、その事実に関わらず三年以下の懲役若しくは禁錮又は五十万円以下の罰金に処する。

 

ただし、特例があり

名誉毀損不処罰の要件(刑法230条2)

�事実の公共性(摘示された事実が公共の利害に関するものであった)

�目的の公益性(摘示の目的が専ら公益を図ることにあった)

�真実性の証明(事実が真実であることの証明があった)

これが、充たされている場合名誉毀損とは「罰しない」とされます。

 

�の「目的」とは動機のことです。公共の利益を図る動機でなければならないので、恨みを晴らす目的、閲覧者の好奇心を煽る目的、弁償を受ける目的等は、目的の公益性にあたりません。

 

�の「証明」は、審理の結果真否が不明に終わったときは証明があったとはいえません

例えば、「XがYから金を受け取った噂がある」という事実を摘示したならば、その噂があったことを証明するのではなく、噂の内容の事実(Xが金を受け取った事実)を証明しなければなりません。

ただし、確実な資料、相当な根拠に基づいた摘示行為であれば、真実であるとの証明がなくても罰しないという結論が妥当な結論として判例等において承認されています。(真実性の錯誤)

 

例外として、ア:起訴前の犯罪行為に関する事実を摘示した場合は、��の要件が充たされていれば罰しないとされます。イ:公務員、または公 選による公務員の候補者に関する事実を摘示した場合は、�の要件が充たされていれば罰しないとされます。

 

 

 

 

 

法律・税務の両面から見た不動産トラブル解決のポイント

「住宅手当より税金分得な社宅賃貸」